Blogs相続した空き家を売却する際に使用できる控除システムとは？解説します！
空き家を相続してしまったが、使い道がなくて困っているという方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。
使い道のない空き家は、売却して流動性の高い財産にした方が良いと言えます。
そこで本記事では、空き家を売却する際に使える税金控除制度をご紹介します。
空き家の売却をお考えの方は、ぜひ最後までお読みください。
□空き家の売却に対して利用できる控除とは？
空き家の売却に対して利用できる控除に、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」という控除システムがあります。
この控除システムを利用し、相続に伴って空き家を引き継いだ方が空き家を売却すると、最大3000万円まで譲渡所得から控除できます。
例えば、相続によって所有した空き家を3000万円で売却しても、この控除システムを適用すれば税金はかからず、0円となります。
ただ、譲渡所得がマイナスになる、つまり不動産売却で利益が出なかった場合は税金はかかりませんので、この控除システムも利用する必要はありません。
ここで、譲渡所得はどのように求めるのか疑問に思う方も多いですよね。
譲渡所得を求める際の計算方式は以下の通りです。
・不動産の売却額-不動産を購入した費用(諸経費も含む)-特別控除(3000万円)
税金の控除システムを利用する前に、まずは譲渡所得がプラスになるのかマイナスになるのか確認してみましょう。
□3000万円の特別控除を利用する条件とは？
先ほどご紹介した控除システムを利用する条件をここではご紹介します。
1：被相続人が亡くなられた時点で1人暮らし
3000万円の特別控除の特例は空き家をなくすことを目的に作られていますので、被相続人が亡くなられた時点で1人暮らしの場合に限ります。
2：昭和56年5月31日以前に建てられた建物
この特例が利用できる対象は、昭和56年5月31日以前に建てられた建物とその敷地に加え、区分所有建築物は除かれます。
3：相続から譲渡まで空き家でなければいけない
例えば、相続した後に居住用の建物として利用したり、事業用の建物として活用したりした場合は、この特例は利用できません。
特例が利用できるのは、相続から譲渡まで引き続き空き家だった場合に限ります。
4：平成31年4月1日以降の譲渡から老人ホームへの入居者も適用の対象に入る
平成31年の税制改正に伴って、一定の要件を満たす場合に限り、相続の開始直前において被相続人の居住用として使われていた建物には、この特例を利用できるようになりました。
この場合に、3000万円の特別控除を利用する際は、通常に利用するケースよりも満たさなければいけない要件が増え、以下の要件も適用条件に含まれます。
・被相続人が老人ホームに入居した時点で、介護保険法に規定する要介護認定等を受け、相続の開始直前まで老人ホームに入所していたこと
・被相続人が老人ホームに入所していた時から相続の開始直前まで、建物を被相続人が所有しており、事業用、貸付用としての使用、かつ、被相続人以外の居住用として使用されていないこと
5：譲渡対価が1億円を超えていない
譲渡対価（建物及び土地の合計譲渡価額）が、1億円を超えるものについては、特例は適用できません。
6：被相続人との共有物件でない
被相続人が相続人との相続開始前に、建物や土地を共有していた場合は、その部分には特例を適用させられません。
□特別控除を利用する方法とは？
3000万円の特別控除を利用する際は、必要書類を揃え、確定申告と同じ時期に住所地を管轄する税務署に申告しなければなりません。
必要書類は以下の通りです。
・確定申告書B
・譲渡所得の内訳書
・物件の登記事項証明書
・売却代金が1億円以下とわかる書類
・耐震基準適合証明書
・被相続人居住用家屋等確認書
3000万円の特別控除を利用するには、被相続人が1人暮らしかつ、今まで空き家になっているという状態を証明する必要があります。
証明する書類は、被相続人居住用家屋等確認書です。
こちらは、お住まいの市区町村の役場で申請し、取得できます。
不動産売却をして利益が出なかった場合は確定申告の必要はありませんが、3000万円の特別控除を使った結果0円になった場合は、確定申告が必要です。
特例を利用する際は、忘れずに確定申告を行いましょう。
また、相続した空き家を売却する際は相続登記が必要になります。
こちらは、2024年から義務化されますので、相続した空き家の売却をお考えで相続登記を済ませていない方はまずは相続登記を済ませましょう。
相続登記は、司法書士に代行してもらうことも可能です。
□まとめ
相続した空き家を売却する際は、最大で3000万円を譲渡所得から控除できる特例があります。
こちらの特例は一定の要件を満たすことで、利用できます。
特例を利用する際は、必要書類を揃え、お住まいの住所地を管轄する税務署に提出しましょう。
特例を利用し、賢く不動産売却を進めてくださいね。
新潟市周辺で不動産売却をお考えの方は、当社にご相談ください。
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