Blogs空き家の売却で発生する税金を非課税にできる？特例をご紹介！
「親から実家を相続したけれど、今後住む予定がない」
このように考えて売却をしようとしている方は多いでしょう。
しかし、空き家を売却すると、税金が発生します。
本記事では新潟市周辺で空き家の売却を検討している方に向けて、発生する税金の計算方法と、利用できる特例をご紹介します。
□空き家の売却で発生する税金はどうやって計算される？
空き家の売却では、どのようにして税金が計算されるのでしょうか。
空き家のような不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して税金がかかります。
利益のことを譲渡所得、それに対してかかる税金を譲渡所得税と言います。
税金は、不動産の売却金額から不動産の取得費用と譲渡費用を差し引いた金額に対し、税率をかけることによって計算されます。
ここで、取得費用とは、その不動産を購入するのに支払った金額や、仲介手数料などのことです。
譲渡費用とは、不動産を売却するためにかかった費用のことです。
譲渡所得にかかる税率は、不動産を所有していた時期によって変わってきます。
5年以上所有していた場合は譲渡所得税率は15%ですが、5年未満だと税率は30%と2倍まで大きくなります。
ここまで譲渡所得税について解説してきましたが、不動産の売却で発生する税金はこれだけではありません。
他にも印紙税や登録免許税、消費税がかかってきます。
印紙税とは、金融機関で購入した収入印紙に対して発生する税金です。
不動産売買契約書に添付されるもので、契約金額によって税額が変わってきます。
登録免許税とは、抵当権抹消手続きの際に必要になる税金です。
住宅ローンが残っている空き家を売却した場合、売却と同時にローンを完済して抵当権を抹消します。
その際に必要となるのが登録免許税で、法務局で手続きをする際に納税します。
抵当権抹消の登録免許税は不動産1つあたり1000円です。
建物と土地両方について抵当権を抹消する際は合計で2000円が必要となります。
□空き家の売却で3000万円の特別控除を利用して非課税にできる？
空き家の売却で得た利益に対してかかる税金は可能な限り抑えたいですよね。
そこでみなさんに知っていただきたいのが3000万円の特別控除です。
これは、マイホームの売却で一定の条件を満たせば、譲渡所得から3000万円を控除できる制度です。
3000万円の特別控除は売却する人のマイホームであることが前提条件です。
空き家はマイホームには当てはまりません。
しかし、親が亡くなって、親が住んでいた家を空き家として売却した場合は、相続した空き家等の3000万円の特別控除が利用できるケースがあります。
不動産を売却して得た利益が3000万円以下であれば、譲渡所得が0円となりますので、非課税になります。
ただ、この制度を利用するには、主に以下のような条件を満たす必要があります。
・相続開始の直前に被相続人が居住していた
・昭和56年5月31日以前に建築された一戸建てである
・相続から譲渡までの間に事業や賃貸で使用していない
・現行の耐震基準を満たしている
・相続開始から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却する
・売却代金が1億円以下である
・親子や夫婦など、特別な関係にある人に対して売却していない
・売却した不動産について、他の特例の適用を受けていないこと
このように、条件はかなり厳しいですが、クリアできれば節税効果が非常に大きいのでぜひチェックしてみてくださいね。
□3000万円の特別控除を利用する際に知っておきたいポイントを解説します！
ここからは3000万円の特別控除を利用する際に知っておきたいポイントをいくつかご紹介します。
まずは所有期間についてです。
空き家を売却した際に発生する所得税や住民税は、所有期間によっては控除の対象になることがあります。
5年以上所有していた不動産を売却した場合、譲渡所得の一部が非課税になります。
不動産の取得日を正確に把握して、所有期間を計算しておきましょう。
次は空き家対策特例の利用です。
一部の自治体では、空き家を売却した際の利益を使って、新たな住まいの購入や改修をした場合、固定資産税の特例措置が設けられています。
社会的に問題となっている空き家の数を減らすために、このような措置が用意されています。
しかし、このような特例を利用するにはある一定の条件を満たす必要があります。
ご利用をお考えの方は、事前に適用条件を確認しておきましょう。
最後は売却後の再投資に関する控除です。
不動産売却によって得た利益を新たな不動産投資に使用した場合、税金の控除や延期が認められることがあります。
□まとめ
空き家を売却しようとすると、譲渡所得税や印紙税、登録免許税や消費税が発生します。
これらの税金を抑えるには、空き家等の3000万円の特別控除がおすすめです。
今回ご紹介したように、満たすべき条件はたくさんありますが、クリアできれば大きく節税できますので、ぜひチェックしてみてくださいね。
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監修者情報
宅地建物取引士
阿部 直樹
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