住宅ローンを完済していな…

Blogs住宅ローンを完済していなくても不動産売却できる?不動産のプロが解説します!

家の購入時に住宅ローンを利用される方は多数いらっしゃいます。
しかし、転勤や実家に戻る等の理由で、住宅ローンを完済する前に住まいを変える必要が生じてしまう場合があります。
そこで今回は、新潟市の皆様に向けてローンの返済が終わっていない家を売却できるのかご説明します。

□現状を把握しよう!

ローンが残っている家は売却可能なのでしょうか。
結論から申し上げますと、ローンが残っている家でも売却は可能です。
ただし、通常の売却とは異なる点があり、家のローンを完済して抵当権を抹消するという条件を満たす必要があります。
抵当権とは、住宅ローンを利用する時に購入する土地と建物に金融機関が設定する権利のことです。

このため、ローン返済が終わっていない家を売るために、まずローンの残債と家の売却価額を調べ、家の売却価額でローンを完済できるか把握する必要があります。

ローンの借入額や残債は、銀行から毎年発送される年末残高証明書で確認できます。
年末残高証明書を紛失した場合は、銀行へ行って借入金の残高証明書を要求すれば、残債を確認できます。

また、家の売却価額を調べるなら不動産会社に査定を依頼すると良いでしょう。
ただし、不動産会社によって査定方法や査定基準が異なるので、数十万円~数百万円ほど査定額が変動します。
このため、ご自身で不動産情報サイトなどを用いて相場を調べる必要があります。
査定の依頼は、不動産一括査定サイトを利用したり、当社のように無料で査定を承っている会社を選んだりすることをお勧めします。

ローンの残債と家の売却価額を調べたら、売却金でローンを返済できるか確認しましょう。
売却価額がローン残債を上回っている場合は、売却に支障はありません。
一方、売却価額がローン残債を下回っている場合は、控除制度の利用や不動産会社に相談することをお勧めします。

□ローンが残っている家を売却する手順をご紹介!

ローンが残っている家を売却する場合の手順についてご紹介します。
まずは、上記で述べた通り、家の売却価額でローンを完済できるか調べましょう。

その後、不動産会社と媒介契約を結びます。
査定を依頼した中から、地域での売買実績が豊富かどうか、営業活動は熱心か、要望をしっかり聞いてくれるかなどをポイントに、最適な不動産会社を選びましょう。

売却活動が開始したら、家がいつ売れても対応できるよう、新しい入居先を探します。
引っ越しの準備などもある程度進めておくと良いでしょう。

購入希望者が見つかって、売主と買主互いの希望が満たされて売買契約を締結したら、金融機関に一括返済を申請する必要があります。
一般的に、一括返済を申請する時には、返済予定表と本人確認書類、完済依頼書、印鑑、キャッシュカード又は通帳が必要になります。
金融機関によって必要な書類が多少異なる場合があるので、事前に確認しておくと良いでしょう。

□ローンが残っている家を売るポイントとは?

ローンが残っている家を売る時のポイントを3つご紹介します。

1つ目は、住み替えの手順についてです。
住み替えを行う場合は売り先行がお勧めです。
売り先行とは、今暮らしている家の売却を最初に行って、その後新居を購入する方法です。
売り先行と逆の方法に買い先行があり、こちらは新居を購入してから、暮らしている家を売却する方法です。

売り先行がお勧めである理由は、住宅ローンを素早く返済でき、売却額が余った場合に新居の購入費用に使えるためです。
ただし、家が売却できても、今の家の引き渡し日までに新居の購入を済ませておかないと、仮住まいを探して生活することになるため注意しましょう。

2つ目は、税金特例の利用です。
ローン返済が残っている家を売却する際も、一定の条件を満たした場合に、税金の優遇や控除の特例を利用できます。
これから2つの特例をご紹介します。

*居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、家の売却価額がローン残債を下回った方を対象にしています。
2021年12月31日までに住宅ローンの残債に満たない売却価額で家を売却して損失が生じた場合に、発生した損失を他の所得から控除できる制度です。
複数の条件があるため、興味をお持ちの方や申請をお考えの方は、国税庁のホームページをチェックしてみてください。

*居住用財産を譲渡した場合の3千万円の特別控除の特例

居住用財産を譲渡した場合の3千万円の特別控除の特例は、家の売却価額がローン残債を上回った方が対象です。
不動産を売却した際に得られる譲渡所得の内、3千万円までの金額を課税対象から除外する制度です。
こちらの特例も複数の条件があるため、興味をお持ちの方や申請をお考えの方は、国税庁のホームページをチェックしてみてください。

3つ目は、ホームステージングを利用することです。
ホームステージングとは、インテリアを利用して住環境をおしゃれに魅せることで物件の価値を際立たせ、売却金の上昇や売却期間の短縮を促進する効果があります。
照明の明るさを調整したり、不要な家具を片付けたりするだけでも効果が見込めます。

□まとめ

本記事では、住宅ローンの返済が終わっていない家を売却する時の手順やポイントをご説明しました。
ローンが残っている家の売却や、それ以外の不動産に関するお悩みをお持ちの方は、当社が最適なご提案をしますのでお気軽にご相談ください。

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