不動産の売却をお考えの方…

Blogs不動産の売却をお考えの方へ!売るときのかかる税金について解説します!

「不動産を売却したいが、かかる税金がよくわからない」
「不動産売却時、できるだけ節税したい」
新潟市周辺にお住まいの方で、このようにお考えの方はいらっしゃいませんか。
今回は、不動産売却の際にかかる税金について解説します。
ぜひ参考にしてみてください。

 

□不動産売却にかかる税金の基礎知識について

不動産売却の際には税金に関する複数の知識が必要です。
ここでは、知識を3つに分けてそれぞれ解説します。

1つ目は、不動産売却の際には3つの税金がかかることです。
具体的には、売却利益に対する「譲渡所得税」、売買契約時に使う収入印紙にかかる「印紙税」、抵当権抹消手続きの際に必要な「登録免許税」です。
これらの税にかかる費用は、順に、数十万~数百万円、1000~30000円、1000円程度になります。
ただし、印紙税以外は場合によってかからないこともあります。

2つ目は、税金を払うタイミングです。
「印紙税」は売買契約時、「登録免許税」は不動産の決済・引き渡し、抵当権抹消手続きのとき、「住民税」は売却の翌年、「所得税、復興特別所得税」は売却の翌年2月16日~3月15日に納税します。
翌年に払うことになる住民税や所得税は忘れがちなので、注意しましょう。

3つ目は、税金対策のための控除を知ることです。
結論として、控除に使用できる税金は「譲渡所得税」のみです。
次々回の見出しでは、譲渡所得税に使える控除を解説していきます。

 

□不動産売却にかかる譲渡所得税を知る上での2つのポイントを紹介します!

1つ目のポイントは、譲渡所得とはなにかを知ることです。
譲渡所得とは、所有している不動産や株式を売却した際の利益のことです。
注意が必要な点として、譲渡所得は、取得費や譲渡費用を考慮したものとなっています。

この譲渡所得に対する税が、譲渡所得税となります。
厳密には、所得税、住民税、復興特別消費税はすべて譲渡所得税となります。

2つ目は、譲渡所得税は分離課税であることです。
分離課税とは、給与所得とは別の収入に発生する税で、譲渡所得税は分離課税です。
譲渡所得税のうち、住民税は売却翌年に確定申告し、4分割または6月ごろに一括で支払います。

一方で所得税と復興特別所得税は、翌年2月16日~3月15日、確定申告に時期に申告、納付します。
譲渡所得税は、複数に分けて納める必要があるため、注意しましょう。

 

□不動産売却にかかる税金に使える控除・特例を4つ紹介します

1つ目は、3000万円特別控除です。
これは所有期間にかかわらず、マイホームの定義を満たせば適用されます。
この際に必要な書類は以下の2点です。
・戸籍の附表の写し
・譲渡所得の内訳書

2つ目は、所得加算の特例です。
この特例は、取得費に相続税額を加算しても良いという制度で、課税対象額を減らすことができます。
ただし、相続後3年10か月以内の売却である必要があるため、注意しましょう。

この際に必要な書類は以下の3点です。
・株式等にかかる譲渡所得税等の金額の計算明細書
・相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
・譲渡所得の内訳書

3つ目は、家を買い替えた場合の損益通算・繰越控除です。
旧住居の譲渡の際に損失が生じたとき、その損失分、所得から控除できるという制度です。
ただし、以下の場合は適用されません。
・令和3年12月31日までに売却していなかった場合
・所有期間10年超の軽減税率の特例
・買い替え特例
・3000万円特別控除
・売主と買主が親子などの特別な関係である場合
・その他指定されている特例を受けている場合

4つ目は、住宅ローンが残っている場合の損益通算・繰越控除です。
住宅ローンが残っている住宅を売却した場合も、売却価格との差の損失を、所得から控除できます。
ただし、以下の条件を満たしている必要があります。
・ローン償還期間まで10年以上あること
・譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えていること

 

□不動産売却後の確定申告について

まず、確定申告が不要なケースを紹介します。
譲渡所得は、不動産を売却した際の利益です。
そのため、利益が出ない場合は税がかからないため、原則、確定申告は必要ありません。
さらに、売却が損失になっている場合は、節税できる可能性もあります。
この際には確定申告が必要となることを覚えておきましょう。

次に、確定申告の5つのステップを紹介していきます。

1つ目は、適用される特例の確認です。
2つ目は、必要書類の準備です。
3つ目は、譲渡所得税の計算です。
4つ目は、確定申告書の作成です。

そして最後に確定申告書を提出します。
確定申告が複雑だと感じた方は、税理士に依頼するのも一つの手でしょう。

 

□まとめ

今回は、不動産売却時にかかる税金について解説しました。
中でも「譲渡所得税」に関する知識は非常に重要です。
譲渡所得があるかないか、または損失になっていないか知ることで、節税に繋がります。
利用できる控除制度や特例は覚えておき、コストがかからないようにすると良いでしょう。

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